家を買うかどうか考え始めたとき、よく見かけたのがこの言い方だった。
「賃貸は10年で1,000万円を捨てている」
分かりやすい。
でも、どこか引っかかった。
本当にそんな単純な話だろうか。
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住宅ローンシミュレーションをして、逆に不安になった話
「賃貸＝捨て金」「分譲＝資産」は正確ではない
まず気づいたのは、分譲にも確実に資産にならないお金があるということだった。
分譲でも「戻らない支出」は発生する
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
・ローン利息
・契約時の諸経費
これらは、どれだけ払っても資産としては残らない。
つまり「賃貸は全部捨て金、分譲は全部資産」という構図自体が、正確とは言えないと感じた。
今回の比較条件
数字を感覚で語りたくなかったので、条件をそろえて比較してみた。
賃貸の条件
賃料（管理費込み）：月10万円
購入の条件
物件価格：3,000万円
借入額：2,000万円
金利：1.0％（変動・概算）
※管理費・修繕積立金・固定資産税・利息は「資産にならない支出」として合算する。
10年で比較してみた
賃貸（10年）
月10万円 × 12か月 × 10年
合計：約1,200万円
分譲（10年）
管理費＋修繕積立金：約360万円
固定資産税：約150万円
ローン利息（10年分・1.0％）：約100万円
合計：約610万円
この時点での差は、約590万円。
忘れてはいけない「購入時の諸経費」
ここで、ひとつ大事な事実がある。
分譲は、購入時に仲介手数料・登記費用・ローン手数料などの諸経費がかかる。
諸経費は最初に確実に出ていく
物件価格3,000万円の場合、約8〜10％、つまり250〜300万円が一般的。
これは
・資産にならない
・原則戻らない
・一括で出ていく
完全に「捨て金」だ。
諸経費を含めると、10年の差はどうなるか
・もともとの差：約590万円
・購入時諸経費：約300万円
これらを合算すると、分譲側の「資産にならない支出」は約890万円になる。
一方、賃貸は10年で約1,200万円。
その結果、差は約300万円程度まで縮まった。
つまり私は、10年で約300万円を払って「賃貸の流動性」を買っている状態だった。
20年で見ると、構造がはっきりする
賃貸（20年）
月10万円 × 12か月 × 20年
合計：約2,400万円
分譲（20年）
管理費＋修繕積立金：約720万円
固定資産税：約300万円
ローン利息（20年分・1.0％）：約210万円
購入時諸経費：約300万円
合計：約1,530万円
賃貸との差は、約870万円。
時間が長くなるほど、購入時諸経費の影響は相対的に小さくなる。
ローン利息も「捨て金」ではある
借入2,000万円・金利1.0％・20年の場合、利息総額は約210万円。
これは確かに捨て金だ。ただし、
| 賃貸 | 分譲 |
|---|---|
| ・支払額の100％が捨て金 | ・元本返済分は資産 ・利息・維持費だけが捨て金 |
利息を含めても、分譲の方が捨て金は少ない構造だった。
ここで、視点が切り替わった
数字を積み上げていくうちに、気づいたことがある。
私は「どっちが得か」を選んでいるのではなく、「どんな価値にお金を払っているのか」を選んでいた。
私は、300万円で「流動性」を買っていた
整理すると、こうなる。
| 賃貸 | 分譲 |
|---|---|
| ・いつでも動ける ・大きなリスクを持たない ・その代わり、毎月“保険料”を払う |
・住まいの安定性とコントロールを得る ・流動性を一部手放す |
損か得かではなく、価値の交換だった。
後悔しやすいのは、どちらか？
長期的に残りやすい後悔は、「やった後悔」より「やらなかった後悔」。
私の場合、
・年齢
・借入額は抑えめ
・頭金あり
この条件で買わなかったとき、
・年齢や市況で、もう選べなくなる
・条件が良かった時期は取り戻せない
構造的に、後悔しやすいのは「買わなかった場合」と思われる。
決断に関わりそうな価値観
私は、保険否定派である。
賃貸の流動性は、起きるか分からないリスクへの保険。
10年で300万円を払い続けるのは、自分の思想と合ってはいない。
ここは、今後決断に関わってきそうだ。
今回、細かい数字を出したことで、1000万を捨てているのではなく、300万で流動性という価値を買っているということに気づいた。
一応私は、
・実家という最終セーフティ
・売却・賃貸という出口も残している
無防備ではなく、リスク分散型だ。
まとめ
- 賃貸と分譲は「得か損か」の話ではない
- 「賃貸は、10年の流動性を約300万円で買うかどうか」ということ
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家の話になると、なぜこんなに疲れるのか
※この記事は「住宅検討ログシリーズ」の一部です。
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