物件価格2,500万円前後。
私は今、本気でこの価格帯を検討している。
でも感覚ではなく、数字で判断したい。
20年ローンで、本気でシミュレーションしてみた。
この記事の前に考えたことはこちら≫
「買わないリスク」も洗い出してみた｜住宅ローンを組む前に、逆側も考えてみる
希望エリアと価格の根拠
なぜ2,500万円なのか
私が探している条件は明確だ。
・希望エリア
・駅近
・築20年以内
・10年後も売れる水準
この条件で見ていくと、相場はだいたい2,500万円前後になる。
安すぎると流動性が弱い。
高すぎると背伸びになる。
2,500万円は、ただの欲望ではなく、合理性のある数字だった。
60歳以降に残さない設計
物件価格：2,500万円
返済期間：20年（60歳以降に残したくない）
金利：1.5％（変動想定・余裕を見た設定）
管理修繕費：月20,000円想定
固定資産税：月10,000円換算
火災・地震保険：月3,000円換算
→ 維持費合計：月33,000円
数字だけ見れば、いける
ローン単体のシミュレーション
| 月々ローン | 借入可能額 | 頭金800万の場合 |
|---|---|---|
| 5万円 | 約1,050万円 | 約1,850万円 |
| 6万円 | 約1,250万円 | 約2,050万円 |
| 7万円 | 約1,450万円 | 約2,250万円 |
| 8万円 | 約1,650万円 | 約2,450万円 |
月8万円返済なら、物件価格は2,400万円台。
数字だけ見れば、2,500万円前後も視野に入る。
でも、ここで止めてはいけない。
問題は“見えていない4万円”
マンションはローン以外にも毎月かかる。
・管理費＋修繕積立：約3万円
・固定資産税＋保険：約1万円
つまり、ローン以外で約4万円。
管理修繕費込みの総支払（頭金800万円）
| 総支払 | ローン | 借入目安 | 物件価格 |
|---|---|---|---|
| 9万円 | 5万円 | 約1,050万円 | 約1,850万円 |
| 10万円 | 6万円 | 約1,250万円 | 約2,050万円 |
| 11万円 | 7万円 | 約1,450万円 | 約2,250万円 |
| 12万円 | 8万円 | 約1,650万円 | 約2,450万円 |
2,500万円の物件（頭金800万円）なら、月々の総支払は約12万円。
私はそれを「重い」と感じた。
頭金でどこまで変わる？
頭金800万円の場合
借入：1,700万円
月返済：約82,000円
維持費込み：約115,000円
→ 総支払：約11.5万円
頭金500万円の場合
借入：2,000万円
月返済：約96,000円
維持費込み：約129,000円
→ 総支払：約12.9万円
私の中の3つのライン
● 心理的OKライン：8万円（ローン単体の理想）
● 現実的ライン：総支払10万円前後
● 上限ライン：12万円（重いと感じる）
数字を出してわかったのは、私は8万円の物件に住みたいわけではない。
価値が価格に釣り合っていると納得できるなら、多少の増加は受け入れられそうということだった。
でも、納得できない重さは無理だ。
20年にこだわる理由
私は40代。
35年ローンなら完済は70代後半。
それは今の私には重い。
60歳を超えてローンを抱えたくない。
働き方が変わる可能性もある。
親のこと、自分の体力のこともある。
だから20年。
月々はやや増える。
でも、人生後半が軽くなる。
分譲仕様への憧れは見栄か？
今の賃貸は、立地も条件もかなり良い。
家賃9万円。正直、強い。
不満はひとつ。
「賃貸仕様」であること。
・お風呂
・キッチン
・建具の質感
毎日触れる部分を、もう少し上質にしたい。
これは見栄だろうか。
誰かに見せたいわけではない。SNSに載せたいわけでもない。
ただ、日々の暮らしを少し良くしたい。
私はこれを、見栄ではなく「生活の質への投資」だと思っている。
でも、重さは嘘をつかない
今の家賃は9万円。2,500万円なら＋2〜4万円。
もし今後一馬力になる可能性を考えると、この固定費増は重い。
これは“贅沢税”のようなもの。
生活必需ではない。でも満足度は上がる。
その差額を、今は引き受けきれない。
今の結論
物件価格は妥当。
20年完済も合理的。
分譲仕様も欲しい。
でも今は、収入の安定性が十分ではない。
もし世帯年収が倍なら、許容範囲。
夫の仕事の見通しが立てば、買うと思う。
つまり、
「買いたくない」のではなく「今はリスクが偏りすぎている」。
2,500万円は夢ではない。
でも、今すぐ飛びつく数字でもない。
「買わない」のではなく、「焦らない」を選ぶ。
それが、今の私にはいちばん納得感のある選択かもしれない。
この記事のまとめ
- 2,500万円は相場的には妥当
- 20年ローンは人生設計として合理的
- 分譲仕様への憧れは見栄ではなく生活向上欲
- 総支払は11〜13万円になり、一馬力では重い
- 今の賃貸は実はかなり優秀
- 今は「買わない」ではなく「様子を見る」段階
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※この記事は「住宅検討ログシリーズ」の一部です。
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