FPに相談してきた。
正直、もっと複雑な話になると思っていた。
けれど、言われたことは意外とシンプルだった。
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40代にとって「いつでも動ける自由」は本当に武器なのか？
40代でもローンは通る。でも条件がある
40代以降でもローンは通るらしい。
定年後までローンがずれ込んでもOKというの以外だった。
・40代以降でも住宅ローンは通る
・銀行は年齢より「年収」を見る
・50代は二世帯ローンが多い
つまり、「通るかどうか」は年齢より収入。
でもそれは“借りられる”という意味であって、“安心して払える”とは別の話だった。
これから来る大きな出費
これから来る大きな出費を一緒に洗い出してもらった。
・車の買い替え（うちは2台分）
・子どもの大学費用（私立か？公立か？自宅か？）
・引っ越し費用
・家電、給湯器、リフォーム代
どれも100万単位。
車は数百万単位。
住宅ローンだけ見ていてはダメだと痛感した。
住宅ローン減税
・0.7％
・10年間
受けられる可能性あり
（※制度は要確認）
ただし、減税があるから大丈夫、ではない。
キャッシュフローを書いてみたら？
FPさんに勧められたのは、ライフプランとキャッシュフローの作成。
HPからダウンロードできるから、一度書いてみては？
そして5年に1回は見直しましょうね、と。
一度作って終わりじゃない。
人生は変わる前提で設計する。
物件価格の現実
ここからは、2,500万円物件が安全圏かどうか。
仮に世帯手取り45万円とする。
年540万円。
銀行的には30〜35％でも通る。
でも実際のおすすめは25％とのこと。
540万 × 25％ ＝ 135万円
月約11万円。
「このくらいなら大丈夫じゃないですか？」
今の家賃は9万円。
差額は約2万円。
視点の転換
現在の家賃は9万。
逆にどうにか2万浮かせられないか？という考え方もある。
問題はここ
うちの場合、
私の収入 → 固定
夫の収入 → 変数
この「変数」が、買える物件価格を左右する。
売却時期の再考
私は10年での売却もあり、と考えていた。
でも言われた。
中学卒業で動きますか？
現実的には大学入学時点では？
そうなると15年スパン。
10年と15年は、全然違う。
マンション観
・終の棲家と思わなくてもいい
・利便性第一
これは私の考えとも一致していた。
終の棲家問題
「70代で新しい賃貸に入るのはハードルが高いと思います」
そう言われて、はっとした。
少なくとも60代前には「ここを終の棲家にする」と決めておく必要があるのかもしれない。
買うにしても、借りるにしても。
ローンに回せる金額を冷静に計算してみる
マンションの場合、月々重くのしかかるのは、ローン以外のこれらの固定費。
・管理費
・修繕積立金
・駐車場代
検討中の物件では約3万円。
固定資産税は約15万円／年。
月にならすと約1.25万円。
だから、実際にローンに回せるのは
11万 − 3万 − 1.25万 ＝ 6.7万
11万までいけると思っていたけれど、実際は約6.7万円。
返済期間：20年（240回）
金利：1.5％（仮定）
頭金：800万円
この条件で借りられる額は約1,500万円前後。
物件価格は、
1,500万 ＋ 800万 ＝ 約2,300万円ライン。
さらにここにリフォーム費用や諸費用が乗る。
実質、手の届く物件は約2,000万円ラインかもしれない。
でも、2,000万円では流動性や築年数の担保が厳しい。
気づいたこと
今の設計思想（最大防御）では、私の希望物件はやや背伸びになる可能性がある。
安全余白をどこまで取るかで、届く・届かないは変わる。
私の条件では、全部は取れないかもしれない。
検討を始めた時点では、ざっくりいけると思っていた。
でも、固定資産税と管理費を入れた瞬間、現実が一段下がった。
そこで初めて見えたのが、どこかを動かさないといけないかもしれないという感覚。
それに気づけただけでも、FP相談に行った意味はあった。
私が見落としていた前提が、静かに浮かび上がった。
現実は遠ざかったのではなく、むしろ一歩近づいたのだと思う。
この記事のまとめ
- ローンは「通る」と「払える」は別
- 大きな出費は住宅以外にもある
- 管理費と固定資産税で現実は一段下がる
- 売却スパンは10年ではなく15年目線かもしれない
- 全部は取れない可能性がある
- 動かせる条件を見極める必要がある
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※この記事は「住宅検討ログシリーズ」の一部です。
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