家を買うかどうかを考え始めて、最初にやったのは住宅ローンのシミュレーションだった。
夢を見るためというより、現実を直視するためである。
数字を入れて、結果を見て、「大丈夫そうだ」と思って、それでもなぜか不安になった。
今日は、その話である。
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家を「買えるか」より、「流されてないか」を考えた
住宅ローンシミュレーションをしてみた前提条件
シミュレーションをする前に決めていたのは、背伸びしない条件でやることだった。
希望を詰め込めば、数字はいくらでもきれいになる。しかしそれをやると、あとで一番苦しくなる気がした。
想定している物件条件
・中古マンション
・駅から徒歩圏
・価格は2,500万円前後
新築や広さよりも、10年後に売れそうかを第一条件にした。
一生住むかどうかは、正直わからない。だからこそ、
・売れる
・貸せる
・身動きが取れる
この可能性を残しておきたかった。
数字の前提条件
年収：450万円
頭金：1,000万円
借入額：約1,500万円
返済期間：20年
金利：変動（0.7％で仮置き）
年収について
年収は450万円。
このご時世なので、上がらない前提で考えた。
昇給を見込めば楽になる。
しかしそこに期待してローンを組むのは、私には少し怖かった。
頭金について
頭金は1,000万円で入力した。
ただ、本音を言うと1,000万円は少し不安である。
感覚的には、800万円くらいが理想かな、という迷いもある。
ここは金利次第で揺れている部分だ。
返済期間について
返済期間は20年。
40代でローンを組むなら、これはほぼマストだと考えている。
期間を延ばせば月々は楽になる。しかしその分、
・老後とローンが重なる
・判断を先送りしている感覚が残る
私には、それが危険に思えた。
金利について
金利は、今のところ変動一択で考えている。
今回は変動金利0.7％で仮置きしてシミュレーションした。
理由は、10年後に住み続けているか分からないからである。
数字上は「いけそう」に見えた
この条件でシミュレーションをすると、結果は意外と悪くなかった。
・月々の返済額は約8.9万円
（元金＋金利＋管理費＋修繕積立金込み）
・返済比率も、無理のない範囲
・すぐに破綻する感じはしない
正直、「思っていたより普通だな」と感じた。
数字だけを見ると、きちんと成立している。
それでも引っかかったのは、「将来の数字」だった
シミュレーション上の数字は、きれいだった。
今この瞬間だけを切り取れば、成立している。
しかし引っかかったのは、その数字が将来どう変わるか、という点だった。
利上げで、金利は上がると思っている
変動金利で出した数字は、あくまで「今」である。
正直、この先ずっと低金利が続くとは思えない。
少しずつでも金利が上がれば、毎月の返済額は確実に増えていく。
払えなくなるわけではない。
しかし、余白は確実に削られていく。
修繕費・管理費は、築年数と一緒に上がっていく
管理費や修繕積立金も含めて、シミュレーションはした。
ただ、これも「今」の数字である。
マンションは、築年数が上がるにつれて修繕費や管理費が上がっていくのが普通だ。
教育費は、本当に計画どおり貯まる？
計算上は、教育費もなんとか回せそうだった。
しかしそれは、何も起きなかった場合の話である。
・収入が減らない
・大きな出費がない
・想定外が起きない
その前提が崩れたとき、真っ先に影響を受けるのは「今すぐ必要ではないお金」だ。
収入が変わったとき、家は「選択」にどう影響するか
住宅ローンを組むということは、毎月の支出を長期間固定するということだ。
その分、収入側の変化には弱くなる。
実際、友人からこんな話を聞いた。
住宅ローンを組んで数年後、旦那さんの会社が倒産。
遠方への転勤を打診をされたそう。
最終的には話し合って、旦那さんは転職することに。
友人は、こう言っていた。
「もし家がなかったら、
違う選択をしていたと思う」
ローンを組んだことが間違いだった、という話ではない。
ただ、住まいを固定したことで、選択肢が変わるという事実だった。
シミュレーションに「乗らない要素」は何か
住宅ローンシミュレーションは、とても便利だ。
でも、どうしても乗らないものもある。
・将来の金利
・収入の変化
・予想外の出来事
数字は、「今」を基準にした想定。
未来の揺らぎまでは、教えてくれない。
だからこそ、数字がOKでも、そのままGOは出せない。
日々、収支に怯える生活は幸せか？
破綻はしない。でも、
・毎月の支出を気にし続ける
・先の予定を立てづらくなる
・判断の基準がお金寄りになる
そんな生活が、自分にとって本当に幸せなのか。
住居を固定することで、知らないうちに選択肢が狭まっていないか。
ここも、シミュレーションでは見えない部分だった。
具体的な数字を見ることで、現実に近づいた
住宅ローンシミュレーションをして、 不安になった。
でも今は、 それは悪いことじゃなかったと思っています。
ふわふわした夢物語のまま考えていたら、 たぶん、ここまで具体的な不安は出てこなかった。
• 月々いくらかかるのか
• 何が変動しそうか
• どこが弱いか
地に足のついた数字を出したからこそ、 思考も、問題も、不安も、はっきりした。
シミュレーションは、 決断を急がせるためのものじゃない。
現実を具体的にして、 自分の感覚を確かめるための道具である。
今回の備忘録
- 住宅ローンのシミュレーションは、「買えるかどうか」を確認する作業だと思っていたが、実際には自分がどこに不安を感じているのかを具体化する作業だった
- 数字上でローンは成立していても、引っかかる感覚は残った
- その違和感に気づけただけでも、シミュレーションをやった意味はあったと思っている
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賃貸か持ち家かは「流動性を300万円で買うかどうか」だと気づいた話
※この記事は「住宅検討ログシリーズ」の一部です。
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